Diện tích xây dựng và diện tích sàn khác gì nhau?

Khi lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng hoặc thiết kế công trình, chủ đầu tư thường gặp hai khái niệm: diện tích xây dựng và diện tích sàn. Hiểu rõ sự khác biệt giúp tính toán chi phí chính xác, tránh sai sót trong hồ sơ pháp lý và tối ưu mặt bằng.

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng (ký hiệu DTXD) là phần đất được phép xây công trình, tính từ mép ngoài tường này đến mép ngoài tường kia. Đây là chỉ tiêu bắt buộc ghi trong giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

Cách xác định:

• Đo từ mặt ngoài tường bao che công trình
• Bao gồm cả phần nhô ra như ban công kín, lô gia có tường bao
• Không tính phần mái hiên, mái che không có tường

Ví dụ thực tế: Nhà 2 tầng trên lô đất 5×20m, tường dày 0,2m. DTXD tầng 1 = (5 + 0,2×2) × (20 + 0,2×2) = 5,4 × 20,4 = 110,16 m².

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn (ký hiệu DTS) là tổng diện tích các tầng trong công trình, tính theo mép ngoài tường bao của từng tầng. Chỉ tiêu này dùng để xác định quy mô công trình, tính chi phí xây dựng và lệ phí cấp phép.

Cách tính theo TCVN 4453:2012:

• DTS = Tổng diện tích các tầng (tầng 1 + tầng 2 + tầng 3…)
• Bao gồm: tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái có sàn sử dụng
• Không tính: mái không có sàn, phần sân thượng hở không có mái che

Ví dụ: Nhà 3 tầng, mỗi tầng 100 m² → DTS = 300 m².

Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn

So sánh diện tích xây dựng và diện tích sàn

Tiêu chí	Diện tích xây dựng	Diện tích sàn
Định nghĩa	Phần đất được phép xây	Tổng diện tích các tầng
Cách đo	Mép ngoài tường tầng 1	Mép ngoài tường từng tầng
Công thức	DTXD = Dài × Rộng (tầng 1)	DTS = DTXD × Số tầng
Ghi trong GPXD	Có	Có
Ảnh hưởng lệ phí	Không	Có (theo NĐ 06/2021)

Lưu ý quan trọng: Với nhà nhiều tầng, DTS luôn lớn hơn DTXD. Ví dụ: nhà 4 tầng có DTXD = 80 m² → DTS = 320 m².

Quy định pháp lý về diện tích xây dựng và diện tích sàn

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)

Điều 89 quy định hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải có:

• Bản vẽ mặt bằng tầng 1 thể hiện DTXD
• Bản vẽ mặt cắt thể hiện DTS từng tầng
• Thuyết minh tổng diện tích sàn xây dựng

Theo NĐ 15/2021/NĐ-CP

Công trình nhà ở riêng lẻ không cần GPXD nếu:

• Diện tích xây dựng ≤ 250 m²
• Số tầng ≤ 4 tầng
• Chiều cao ≤ 15m

Tuy nhiên, vẫn phải thông báo với UBND phường/xã trước khi khởi công.

Theo NĐ 06/2021/NĐ-CP

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng tính theo diện tích sàn:

• Nhà ở: 10.000 đồng/m² DTS
• Công trình công cộng: 15.000 đồng/m² DTS

Ví dụ: Nhà 3 tầng, DTS = 240 m² → Lệ phí = 240 × 10.000 = 2.400.000 đồng.

Cách tính diện tích xây dựng và diện tích sàn chuẩn

Công thức tính DTXD

DTXD = (Dài + 2×Dày tường) × (Rộng + 2×Dày tường)

Các trường hợp đặc biệt:

• Ban công kín có tường bao: tính 100%
• Ban công hở không tường: tính 50%
• Mái hiên không tường: không tính

Công thức tính DTS

DTS = DTXD tầng 1 + DTXD tầng 2 + ... + DTXD tầng n

Lưu ý:

• Tầng hầm có sàn sử dụng: tính 100%
• Tầng mái có sàn: tính 100%
• Sân thượng có mái che: tính 75%
• Sân thượng không mái: tính 50%

Cách tính diện tích sàn

Sai lầm thường gặp khi tính diện tích xây dựng và diện tích sàn

Nhầm lẫn DTXD với diện tích đất:

• Diện tích đất: toàn bộ thửa đất trong sổ đỏ
• DTXD: chỉ phần được phép xây công trình

Quên tính dày tường:
Khi đo DTXD, nhiều người chỉ đo kích thước trong nhà, bỏ qua phần tường dày 0,2-0,3m → sai số 5-10%.

Tính sai DTS với nhà nhiều tầng:
Nhầm DTS = DTXD, trong khi DTS = DTXD × số tầng.

Không kê khai đúng trong hồ sơ GPXD:
Kê khai DTXD nhỏ hơn thực tế để giảm lệ phí → vi phạm Điều 207 Luật Xây dựng, phạt 10-20 triệu đồng.

Ứng dụng thực tế của diện tích xây dựng và diện tích sàn

Khi xin giấy phép xây dựng:

• DTXD dùng để kiểm tra mật độ xây dựng (theo quy hoạch)
• DTS dùng để tính lệ phí cấp phép

Khi lập dự toán xây dựng:

• Chi phí móng, mái: tính theo DTXD
• Chi phí hoàn thiện, sơn, lát: tính theo DTS

Khi mua bán nhà:

• Giá bán thường tính theo DTS (đồng/m² sàn)
• Thuế chuyển nhượng tính theo DTS

Hiểu rõ diện tích xây dựng và diện tích sàn giúp chủ đầu tư lập hồ sơ chính xác, tránh vi phạm pháp luật và tối ưu chi phí. Khi gặp khó khăn, nên tham khảo ý kiến cơ quan quản lý xây dựng địa phương hoặc tư vấn giám sát có chứng chỉ hành nghề.

Last Updated on 07/03/2026 by Tuấn Trình